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中国社区服务消费即将迈入万亿级市场 。站在新的历史交汇点,「社区商业」这一特殊的商业形态,似乎已经迎来在中国这个巨量市场上的最佳发展契机。

或许你不相信,未来5年社区商业迎来向上发展期

社区是城市的细胞,更是市民美好生活的直接承载体。社区商业消费新场景新形象不仅将引入新零售、新业态、新模式,为社区居民带来全新的消费体验,还将构建15分钟社区便民生活服务圈,提供优质便利服务。

当前,发展社区商业正当时。随着居民消费需求提升、观念升级、消费习惯改变,将进一步加速传统老旧商业淘汰更替。社区商业由于潜力巨大,将呈现一片蓝海,也将迎来新一轮发展增长点,迎来行业的黄金发展时期。

近日,睿和智库记者采访到中国社区商业代表万街商业总裁李明峰,请他来剖析一下社区商业的内核及发展脉络。

1、疫情对社区商业有哪些影响,万街商业是如何应对的?

李明峰:这次的疫情对于实体商业的影响,很多行业中的朋友都做了非常专业的分析和解读。大部分的观点是,“危”中有“机”,短期而言一定会是“危险”,但如果能通过这次疫情实现业务的创新升级,以及组织能力的变革,长期而言会是一次“机会”。

但这里有个前提,就是,首先要活下去,其次要主动变革和出击,才能等到春天的到来。对于社区商业而言,尤其是街区型的社区商业,由于空间的开放性,以及关系到居民每天的消费,我认为它的恢复速度会比封闭性的盒子更快;但社区商业也有自身的风险,大部分社区商业的商户是中小商户,连锁化品牌化的比例较低,因此抗风险能力相对较弱。

万街在疫情发生后,积极联系我们的业主,争取联合业主对商铺进行一定的免租减租缓租,另一方面对消费者进行深度服务,通过服务聚拢消费者,在疫情过去后更好地促进销售。

2. 如何评价社区商业在2019年的发展?

李明峰:如果用一个词来形容的话,可以用“春笋”。与房地产行业整体在2019年“遇冷”不同,社区商业这两年陆续在各地落地很多项目,加之各地也都在出台一系列支持其发展的政策,所以本身的关注度也较高。总体来说,这个行业正在处于一个前期的机会点,用“春笋”来形容再合适不过。

3.中国社区商业的发展脉络大致是怎样的?

李明峰:社区商业早期以销售为主,这类物业过去体量很小,不太会得到过多的关注,大部分作为住宅配套。在整个市场上,持有型的社区商业比较少,因此社区商业早期没有进入到主流的持有运营的模式。

自2014年左右至今,是社区商业蓄势待发的一个阶段,因为在这个时间节点,大体量购物中心的发展达到了一个临界点,加上政府对社区商业的关注度进一步提升,因此社区商业这类中小体量的资产得到了更多的关注和发展。

自2020到之后的5—10年,社区商业将迎来向上的发展期。

第一,万街2014年成立的时候,市场上专门做社区商业的企业几乎是没有的,而现在至少有几十家开发商,开始设置专门的团队,着手做社区商业。

第二,从国家层面看,近几年有助于发展社区商业的政策频频出台,例如,菜场的改造升级是现在政府关心的一大重点,这也属于社区商业中的一大元素。

资本方也开始关注3、5万方以下体量的中小型资产,这在五年前是很少见的。

4. 睿和智库:社区商业整体体量比较小,那会不会受到新零售的冲击更大?

李明峰:新零售和社区商业是更像是共生关系,而非竞争关系。例如盒马鲜生这类的新零售,本身就是针对社区服务的。

最近新问世的盒马里也是其在社区商业领域的一次全新尝试,新零售中与互联网相关的技术性应用第一锁定场所就是社区。

5.睿和智库:在运营模式上,万街扮演了一个怎样的角色,属于轻资产、重资产还是中资产?

李明峰:我们是单纯的运营方,也就是轻资产模式。万街的定位是社区商业的集成服务商,其核心是一个集成的概念,我们既做资产变现,也做资产增值。

资产变现包括收并购,就是直接变现,也包括帮助资产持有方进行销售型变现。除了变现之外,万街也做资产增值,包括包租、以及纯委托经营。

目前来看,委托经营是我们的主要方式。我们的项目中有80%是委托的,这条线的产品叫壹号街,基本都属于街区形式;20%是需要进行升级改造的包租项目,这条产品线名为火星一号。

6.睿和智库:社区商业运营逻辑是不是比购物中心更复杂,内在的变动更多?

李明峰:社区商业无论是从业态丰富度还是商家数量上来说都没有购物中心多,但是社区商业也有自己的运营难点。

第一,虽然社区商业业态相对比较简单,基本是以餐饮、亲子、生活配套等为主,但因为项目体量小,商户数量也相对比较少,相应的可腾挪空间会非常受限,因此社区商业的定位的准确性要高。

第二,社区的属地性特征非常明显,招商的前提是要对属地特征非常熟悉。入驻社区商业的商家中,品牌连锁的占比相对购物中心要小,更多的还是小而美的属地商户。

7.目前万街商业的规模和体量有多大,进驻新城市的核心难点有哪些?

李明峰:截止到2019年第四季度的数据,我们已经覆盖了全国25个城市,共72个项目。目前长三角区域项目集中度会更高一些。

新进城市的核心难点,首先还是属地化资源整合。购物中心进驻不同的城市会有40%左右的固有品牌,但社区商业中绝大部分是当地的小商家,无法做到像购物中心一样的品牌复制或绑定。

其次是人才方面的难点,相对而言,我们这类企业组织的扩张性比较强,70多个项目横跨了25个城市,这就需要大量的管理人员,也需要时间和耐心去做这方面的人才培养和储备。

万街商业成立刚过5年,而一个合格的社区商业运营专家一般需要三到五年才能培养出来,人才培养对于万街商业来说是当下一项不小的挑战。

另外,社区是最贴近人的生活的一处场景,在八九十年代甚至更早期的一段时间里,我们的社区就有共同的信任感,例如北方的大院,上海的弄堂,同一个社区的住户很可能是同一个单位的同事。而现在的社区缺乏的正是这种内在的链接,尤其是将社区内的商户散卖掉之后,分散在各个小业主手上,彼此的关联性就更弱了,很难统一管理。万街现在就是把这种内在的链接再找回来,把散落的点再次聚合在一起。

8.对于未来的发展有哪些期待?

李明峰:2019年是万街成立的第五年,按照五年一个规划,正是一个承上启下的转折年。我希望公司在这样的时刻要夯实基础,这一年也围绕着“夯实”这一主题展开了系列工作。

从发展趋势看,过去的产销模式正在向资管模式过渡,从过去关注短期变现向关注长期的资产增值转型。在这个过程中,商业要回归商业的本质。

对于社区商业来说,过去面对的是一个高度离散的市场,未来我们希望通过智能化的线上平台搭建形成更高效的资管链条,将离散的资源有效整合,提升行业管理效率。

2020年整个经济大环境还是会比较难,万街商业的在这个时候要“高筑墙、广积粮”。“广积粮”有两个方面的指向,一是现金为王,留有余量,第二个是广泛合作;“高筑墙”是指以客户价值为导向,夯实线上和线下的产品,建立壁垒,再精进一步。

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在经济下行的大环境下,社区商业或将是未来商业地产领域的一片新蓝海。

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