按照常识来看，房贷利率降了，就意味着大家的卖房成本降下来了，那大家觉得买房更加划算，应该都抢着去买房，房价就这样涨起来了。

可现实世界是，房贷利率确实降了，但是楼市为何不见起色？

这里面有一个很重要的知识点，大家没有发现，那就是房贷利率与实际利率！

房贷利率是大家肉眼可见的， 确实降了，首套房最低利率已经降到了4.1%，但是这个利率并不等于实际利率，那什么是实际利率呢？

实际利率=房贷利率－通胀率，一切忽略通胀的利率，其实本质都是耍流氓！

所以，大家想知道真实的利率，首先就要知道通胀率是多少？但是现在问题是，没有任何一家官方机构，会告诉大家真实的通胀率是多少。因为通胀不直接等于CPI，因为我国每年CPI几乎都控制在3%以内，但是我们不能简单把通胀率看成CPI，当然通胀率也不能直接看做M2增速，个人比较中立的观点，真实通胀率应该是M2增速减去GDP增速。

所以，真实的通胀率，每年大概是在8%-10%左右。

我们取一个平均值，假设每年通胀平均值在9%，那我们按照上面的公式，计算首套房实际最低利率应该是4.1%-9%=-4.9%。

是的，你不用吃惊，我们早就进入到了一个负利率时代了，这就不难看出，最近为什么很多人都开始提前还房贷了，因为在负利率时代，你贷款越少，负担就越少。

所以，把当代利率降低15个基点，有啥用呢？你就算降低100个基点，房贷利率也就降到3.1%，那实际利率也是-5.9%。

而负利率最大的伤害者，无疑还是现金持有者，谁是胜利者？就是你的房子升值率＞通胀+房贷利率。

如果是三成首付买房，也就意味着你的房子平均每年升值率要大于4.5%，你才能跑赢时代。

如果是五成首付，你的房子升值率要大于6.5%才行。

所以，大家心里面应该有一杆秤了，你现在买房，如果想要升值，你就考虑，每年升值率能不能大于4.5%，如果不能，你买房就是在给银行，给通胀在打工而已。

按照这个升值率，我可以明确告诉大家，全国只有15个城市能够做到，且这15个城市里面，仅有20%的板块能够实现。